Immobilier Paris 10ème : le paradoxe d’un arrondissement attrayant, mais où les prix baissent

Pour les particuliers et investisseurs qui cherchent à acheter un bien immobilier dans le 10ème arrondissement de Paris, le moment semble peut-être propice pour faire une acquisition. En décembre 2020, le marché a connu son dernier pic de valeur, avec le m2 qui était estimé au prix médian de 10 950 euros.

Depuis ce pic, la courbe des prix n’a pas cessé de légèrement régresser, jusqu’à atteindre une valeur médiane de 9 416 euros le m2 aujourd’hui. L’évolution pour les prochains mois semble tendre vers la poursuite de cette baisse ou vers une stabilisation.

À l’échelle de la ville, le 10ème est une zone qui propose des prix dans la fourchette intermédiaire du marché. Cet arrondissement est toujours moins cher que les quartiers huppés, où les prix peuvent atteindre les 20 000 euros sur l’île de la Cité, et est toujours plus chers que les quartiers modestes, tel que le 18ème qui peut descendre à 7 044 euros dans le quartier Charles-Hermite-Evangile.

Le 10ème est un marché qui a tendance à attirer des acheteurs jeunes. Jimmy Demortreux, négociateur immobilier dans le secteur, nous détaille les profils d’acheteurs qu’il observe : « C'est un marché qui est dynamique et attractif […], le 10ème arrondissement intéresse des jeunes acheteurs, qui pour la plupart font leur premier achat ou un premier achat d’un bien de plusieurs pièces. »

Il ajoute : « La plupart du temps, on a des personnes qui au départ sont soit en location, soit propriétaires dans un studio et qui souhaitent acheter en couple ». Cet attrait de la jeunesse pour le 10ème peut s’expliquer par différents avantages dans sa vie de quartier. En effet, ce secteur est un arrondissement proche de Paris-Centre et il est très connecté aux transports en commun, avec la présence des gares du Nord et de l’Est, ainsi que d’un faisceau de lignes de métro et de bus.

Les quartiers du 10ème sont aussi appréciés de par la présence de plusieurs hôpitaux, d’écoles, de médiathèques, ou encore d’un tissu culturel dense avec des cinémas, des salles de spectacles ou des galeries d’art. La vie commerciale est aussi active, avec de grandes rues commerçantes comme les boulevards de Magenta et de Strasbourg, ou des zones avec un large choix de bars, cafés et restaurants cosmopolites, comme autour du mythique Canal Saint-Martin.

Les caractéristiques positives de l’arrondissement peuvent donc attirer de nouveaux acheteurs, mais des problématiques qui semblent influer sur les prix y sont tout de même observables. La présence des gares du Nord et de l’Est crée inévitablement de la densité humaine et du trafic routier, ce qui génère du bruit et de la pollution. Ces secteurs de gares concentrent aussi de la mendicité ainsi que du trafic de cigarettes et de stupéfiants, ce qui peut créer des situations d’insécurité.

Autre problématique de l’arrondissement, son manque d’espaces verts. Le 10ème fait partie des zones les moins dotées en mètres carrés d’espaces verts par habitant, malgré quelques poumons comme le jardin Villemin et les berges du Canal Saint-Martin.

Si on l’on se concentre sur un regard purement immobilier, le 10ème subit, comme les autres arrondissements, une activité historiquement basse, avec une chute de près de 30% des ventes en deux ans dans la capitale, selon des chiffres de l'année dernière, ce qui renforce le rapport de force en faveur des acheteurs. 

La fluctuation des taux de crédits immobiliers joue aussi leurs rôles. En 2020-2021, les emprunts ont été encouragés avec des taux historiquement bas autour des 1%. Puis, 2022-2023 a été le théâtre d’une remontée rapide des taux qui sont passés autour des 3.5-4%. Cette hausse a pu contribuer à la baisse du m2 dans le 10ème à partir de 2022, puisque la demande s’est retrouvée impactée par le durcissement du crédit. Dans le futur, une stabilisation des prix pourrait se produire, du fait d’une stabilisation des taux entre 3 et 3.5% depuis 2024 jusqu’à aujourd’hui.